折本ひとみの活動報告折本ひとみの活動報告

市民の財産が損なわれる「土地交換」


写真は、新浦安駅横、アトレとモナの間にある、第六駐輪場です。

入船一丁目46番24外の市有地、最後の一等地ともいわれるこの土地が、東西線浦安駅に近い柳通り沿いの民有地と交換されます。面積、価格等、あまりにも不当と思われる土地交換によって、市民の血税が投下された市の大切な財産が損なわれる事態に異議を唱えるために、一般質問をしました。

さらに、平成26年度予算には、交換によって市が手に入れる土地に建っている、築40年ものビルの解体費用1億3300万円が計上されています。重ねて市民に不利益をもたらすこの土地交換を、予算反対の主な根拠として討論をしました。

以下、反対討論で、この土地交換がいかに「不等価交換」かを、詳しく説明しました。

平成26年度予算には、浦安駅周辺再整備事業費で1億56933000円計上されています。
この内、1億3300万円余りが猫実たかみビルの解体費用です。
これは、入船一丁目46番24外の市有地とたかみビルとの交換に伴い発生する費用ですが、この土地交換には大きな問題があることが、今議会の都市経済委員会の多数の議員による質疑への答弁、そして私の一般質問に対する答弁で明らかになりました。

そもそも、この入船一丁目46番24外の土地は、20年来の市の懸案事項である浦安駅前再整備の代替え地として市民の血税で購入したものです。その土地が、面積、価格等、あまりにも不当と思われる条件で、東西線浦安駅猫実の柳通り沿いの民有地と交換されてしまいます。この土地交換によって、市民の大切な財産が損なわれることは必至で、私ばかりでなく議員であればだれしもこれを看過することはできないはずです。

その交換する物件の内容は、
入船一丁目 333,000円×2000㎡で 6億6600万円
猫実たかみビル 659,000円×838㎡で 5億5100万円+築40年の建物2921㎡を1900万円と計算して、5億7000万円
この価格の根拠となる不動産鑑定は、株式会社新日本不動産鑑定所がやっています。この鑑定士は、平成20年に、堀江3丁目新橋横の土地取得のために、交換条件として弁天1丁目の当時市有地だった6600㎡もの広大な土地を、㎡あたり223000円という法外な廉価で鑑定しています。そして片や、当時株式会社コスモスイニシアが前年に取得していた堀江3丁目新橋横の㎡単価は、473000円です。
弁天1丁目が堀江3丁目の半分以下の㎡単価という鑑定をしているのです。

この堀江3丁目と弁天一丁目の土地交換が行われた平成20年に浦安駅周辺再整備ステップ1事業に株式会社コスモスイニシアが、事業協力者として参入しています。

そして、今回の不動産鑑定です。
(株)新日本不動産鑑定所は、入船一丁目が猫実の半分の土地単価で、加えて築40年もの建物にも1900万円の値段をつけて鑑定しています。このような市民に不利益をもたらす鑑定を市は採用しているのです。

実は、平成22年1月には今回と同じ交換にかかる不動産鑑定を別の不動産鑑定士で取っています。日本総合保障が行ったその時の鑑定は、入船一丁目は13億1800万円で、今回の鑑定の倍。
片や猫実は今回とまったく同じ5億7000万円
13億1800万円と5億7000万円で、入船一丁目はたかみビルの2.3倍の価格と鑑定をされました。
この時は値段交渉であわなくて中断。
いくら震災の影響があるにしても、13億1800万円が半値の6億6600万円になる、半値になるということはあり得ないことです。不動産屋さんに聞き取りをしても、12億円から18億円であろうということでしたし、何より、売り物件として出ることのない一等地です。

実際、現在の美浜1丁目の公示価格は㎡60万円程します。入船一丁目の市有地と、この美浜一丁目の土地の価値は、勝りこそすれ劣ることが決してないことは、だれの目からしても明らかです。それが、入船一丁目は美浜一丁目の約半分の、㎡当たり333000円という鑑定です。
このような不当な不動産鑑定をなぜ市は採用したのか、なぜ、同じ物件なのに平成22年に頼んだ日本総合保障に依頼しなかったのか、その理由が今議会の市の答弁で明らかになりました。たかみビル側が、この不動産鑑定士を指定してきたということでした。

市は、国庫補助金のように国の方に出す時は複数の不動産鑑定をとってその平均を出しています。
それなのに、市民の財産が半減してしまうような、市民にとって不利益をもたらす鑑定を丸呑みしたのです。

市政方針には、「浦安駅前については、ステップ1の事業化に向け、非常に大きな一歩を踏み出すことが可能となることから、交換により取得した土地を活用し、交通結節機能の改善を図るよう検討してまいります」とあります。
このステップ1事業計画内の市有地は4454㎡で、市所有割合は39パーセント。そして今回19パーセントを加えて、58%を市が所有することになります。
しかし、残り42%所有の地権者の方々とは、土地交換の話すら市はしていない状況です。
それなのに、一地権者に2000㎡もの一等地を不当とも言える廉価で渡してしまうのです。

「地権者は困っていないんですよ。だから市との共同事業はやりたくない。そんな中、やっとたかみビルが取得できるんですよ」と、市長答弁。
「駅周辺再整備を進めるための代替え地なのだからいいんだ」といったような答弁もありました。
どうしてもステップ1事業を進めたいから、代替え地を一地権者に渡す。
そういいながら、片や貴重な代替え地をダイエーに貸しているではありませんか。市長の論理からすると、市と共同事業をやりたくない地権者の方々との交渉用に、ダイエーに貸すあの土地も、ステップ1事業を進めるための代替え地にするべきではなかったのですか。
本当に、ステップ1事業を進めようとしているのか、はなはだ疑問です。
なぜなら、交渉条件に値する交換用地がすでに無くなってしまい、それによって今後は、ステップ1事業に必要な残り42%の土地取得が非常に困難になるからです。
仮に市が取得できたとしても、ステップ1事業は地権者との共同事業のはずです。民間資本を活用して保留床と権利床とによるビルを建てる、本来の意味での等価交換で行う事業のはずですから、今回の土地交換は、ステップ1事業そのものに矛盾を与えてしまったと言えます。
事業協力者としてコスモスイニシアが、等価交換が事業として成り立たないという検証結果を出したうえで、平成20年度から年に数回、地権者に土地交換の交渉に入っていたこともその裏付けとなります。
こうした矛盾を孕んだステップ1事業に、平成26年度はコンサル費用等でさらに予算計上がされています。

以上の理由から私は、市民に不利益をもたらす土地交換によってすすめられる、このステップ1事業に反対です。

コメントを投稿する

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA